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　　房地產(chǎn)行業(yè)做微分銷是一個(gè)新的嘗試，也是一個(gè)新的發(fā)展渠道。但是，房地產(chǎn)微分銷應(yīng)注意行業(yè)的特殊性。

　　1、固定性

　　固定性也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)、使用直至壽命終結(jié)都與土地緊緊相連。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等，均有一定狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

　　2、單件性

　　單件性也是多樣性，它是由固定性所派生出來的。可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，即使外觀一樣，但由于坐落位置的不同，周圍環(huán)境、景觀也會(huì)有所不同。這一特性決定了房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)不同的消費(fèi)群體和不同的項(xiàng)目特點(diǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略也要有所差別。

　　3、價(jià)值量大、單價(jià)高

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值量大、單價(jià)高是其他一般商品所不具備的特征之一。以住宅為例，普通老百姓購買一套商品房差不多要花費(fèi)一生的積蓄，因此人們?cè)谶x擇房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)總是慎之又慎。開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個(gè)新奇的概念，依靠某一簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者感到開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，使其失去口碑市場(chǎng)。

　　4、相互影響

　　相互影響的特殊性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，受鄰近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響，如，在其旁興建一個(gè)綠化公園，可使其價(jià)值上升。

　　5、保值增值

　　由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。但這是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來說，是波浪上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而波動(dòng)。房地產(chǎn)本身功能的落后、周圍環(huán)境的惡化也會(huì)使房地產(chǎn)貶值。

　　6、產(chǎn)品生產(chǎn)較為復(fù)雜

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)從可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、工程施工、竣工銷售直至使用階段的物業(yè)管理，涉及到多個(gè)專業(yè)、多個(gè)領(lǐng)域。這些環(huán)節(jié)既彼此相連，又各自獨(dú)立。房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)營(yíng)梢不能只著眼于銷售階段以上這些特性也是房地產(chǎn)營(yíng)銷的特點(diǎn)。

　　結(jié)合以上房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，要做房地產(chǎn)微分銷會(huì)有一定的局限，不像其他小商品容易操作。不過，不管怎樣，房地產(chǎn)微分銷也是一個(gè)值得嘗試的銷售渠道。

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